买房子付清房款后几年内地产公司全款返还房款，这样的“好事”可不常能遇到。河南省南阳市南召县的雪先生就幸运地碰到了这样搞促销的一个楼盘，并顺利买下了一套住宅，双方签署了返还房款的协议。然而，到了期限房产商却未按时兑现承诺，雪先生无奈将对方告上了法庭。
开发商在业主购房后签下返款承诺协议却爽约
事情还要从2015年讲起，当年在南召县北滨河路一个名为领秀金河湾的楼盘公开销售。
“开发商叫河南领秀房地产开发有限公司，他们之前还在南召县开发了领秀清华园，之后才是领秀金河湾。”雪先生介绍，但当领秀金河湾完工后，一度房屋过剩，不好销售，于是推出了一个促销活动，谁在领秀金河湾购房五年后，所缴购房款全部返还购房者本人。而雪先生的儿子雪冰就赶上了这次促销活动，“其实房地产公司就是为了促销房子，当时房子一开始是一平方米1000多块钱，但享受这个活动买的话就是接近3000元一个平方，说白了他们就是变相融资。”雪先生称，尽管如此，5年后返还全部房款的活动还是极具诱惑力。
于是，在2015年7月29日，雪冰与开发商签署了商品房买卖合同，雪冰购买了领秀金河湾小区2号楼1单元的房产一套，面积为136.71平方米，单价为2980元/平方米，总价款407396元，首付122396元，剩余285000元采取银行按揭贷款。2016年3月10日，双方再度签署一纸协议，雪冰已于2015年10月1日前结清全部房款，作为固定回报，开发商应于2020年10月27日后一月之内一次性返还原告全部房款407396元。对于该协议，当时还曾进行公证。然而，约定的退还房款期间届满后，雪先生要求对方履行返还房款义务，但地产公司却迟迟不予返还。
法院判令开发商履约并加倍支付延迟履行期的债务利息
于是，雪先生无奈将地产商告上了法庭，诉请法院判被告履行返还房款义务。
审理中，河南领秀房地产开发有限公司辩称：原告请求所依据的返还协议违反了商品房销售管理办法第11条的规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，认为法院应驳回雪先生的诉讼请求。
但法院审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》及《协议》，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同。被告辩称，原告请求所依据的返还协议违反了商品房销售管理办法第11条的规定，因该规定系部门规章，不是法律禁止性规定，不影响双方《商品房买卖合同》及《协议》的效力，被告辩称理由不能成立，不予采纳。原告要求被告按照《商品房买卖合同》及《协议》的约定返还房款407396元，理由正当，予以支持；因被告未按期返还房款，应自逾期之日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款清之日止。
2021年7月16日，法院做出判决：被告河南领秀房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告雪冰购房款407396元，并自2020年11月28日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
地产商称公司没有推拖懈怠，正寻求解决
雪先生介绍，一审判决下达后，开发商并没有提起上诉，然而，他儿子作为胜诉方，手拿胜诉判决，却依然没有如期拿回地产商理应及时返还的房款，生效判决至今一直未能执行。
“当初开发商故意用那么个促销活动，以高出当时市场价很高的价钱融到了钱，但却不兑现，我们觉得这是一个骗局。”雪先生认为，开发商当初推出这一促销活动的初衷值得怀疑。
那么，有关此事当时开发商又是一个怎样的态度呢？记者联系到了该公司办公室工作人员李女士，她表示，公司对于雪先生所诉案件的法院判决表示认可，因而并未上诉，公司之所没有及时兑现，是因为资金出现了一些问题，“但公司对这事也并没有推拖懈怠，一直在寻求解决渠道。”李女士表示，当初这样返本活动本是面向内部员工的一个福利活动，不知道雪先生是怎样参与了这一活动的。“我们曾经提出以南召县境内其他房产、车库的形式抵偿，但当事人不同意。”李女士称，即便如此，该公司因为此案被法院查封有房产，被查封房产市值也远超该案标的，若经拍卖也完全足够抵偿该笔债务，“当事人主张返还现金，我们正在想办法，预计春节后能够解决。”李女士说。
国家曾禁止“返本销售”售房模式
据了解，我国商品房销售管理办法第四十五条规定，返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。由于不确定因素太多，这种销售方式存在的纠纷非常多。
记者梳理发现，在地产公司的相关促销宣传中，“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”等等承诺，对购房者来讲诱惑满满，很少有人会不动心。而为了加快资金回笼速度、为滚动开发提供资金，“返本销售”也成了很多开发商融资的法宝。该种销售策略往往以所谓的稳定收益作为基础的，其表现形式通常是，以提供固定年回报、原价(或增值回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。
对于房地产业这一现象，国家早在2001年6月就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
国家为什么要明令禁止这一销售策略呢？“返本销售”真的像开发商描述得那么好吗？
有业内人士分析，实际上开发企业进行“返本销售”有非法融资的嫌疑，一方面不利于国家对金融活动的监管，同时对于购房者来说，最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。若干年后企业或者破产倒闭，或者钱款被卷走，或者企业无力履行返本义务。而购房者得到的往往是质次价高的商品房或者是遥遥无期的期房。按现行法律规定，房屋所有人必须获得产权后，才可以对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。期房时期，开发商承诺售后代为包租是超前行为，既没有权利，也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。
编辑：DEF168
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